Как стать самозанятым: пошаговая инструкция

Есть смысл регистрации в качестве самозанятого арендодателя

По причине того, что работает закон всего несколько месяцев в тестовом режиме, небольшой процент граждан регистрируется. Но налоговики настоятельно рекомендуют получить статус самозанятого, чтобы не бояться больших штрафов в случае проверки и оплачивать небольшой ежемесячный налог.

Какие имеются плюсы:

1. Чтобы завлечь владельцев жилья в систему, каждый зарегистрировавшийся получает 10 тыс.рублей на счет, которые могут пойти как сумма оплаты налогов.
2. Арендодателей, размещающие частные объявления, вылавливает налоговая инспекция, чтобы привлечь к ответственности. Если лицо будет зарегистрировано официально, можно избежать большого штрафа.
3. Самозанятый гражданин может не оплачивать страховые, а перечисления в ПФ России осуществляются добровольно.
4. По обычному налоговому вычету, данный вид деятельности предполагает налог в виде 13%, а самозанятый, официально зарегистрированный, оплачивает только 4%. В результате, получается доход по низкой ставке.
5. Самостоятельно налоги не считаются, так как это забота налоговой службы. Уведомляют о том, что вскоре предстоит оплата через мобильное приложение.

Если будет внесена неверная информация, орган посчитает это сокрытием. Подобные действия влекут за собой штрафные санкции. Сначала сумма составляет 20% от дохода, а при повторе нарушения, наказание вырастет до 100%.

Самозанятое лицо охраняется законом, так как его деятельность подтверждена договором

Это можно считать еще одной немаловажной причиной зарегистрировать арендодателя как самозанятого

Как сообщают специалисты налоговой службы, в 2019 году обладатели квартир еще могут избежать штрафов. Это связано с тем, что не по всей территории России действуют нормы закона. Начиная с 2020 года будет проходить полная легализация данного бизнеса.

Кассовый метод

Кассовый метод в процессе подсчета налогообложения для самозанятого применяется по простой схеме: от полученных за месяц средств будет зависеть сумма требуемых налогов. Суммы при этом не распределяются, не учитываются понесенных издержки и прочие льготы. Единственное, что ждет арендодателя – единовременно бонус в виде 10 тысяч рублей.

Приложение еще обновляется, и в течение года будет меняться, но налоговые вычеты осуществляются согласно правилам.

Договор аренды: для чего нужен и что в нем прописать?

Договор о найме квартиры является официальным документом, который подтверждает факт законной аренды недвижимого имущества и содержит всю информацию о сделке, ее условиях и сроках, а также гарантиях и обязанностях обеих сторон. Он заключается между двумя сторонами: арендодателем и арендатором. Это важная составляющая вопроса, как правильно сдать квартиру в аренду.

На сегодняшний день практикуются два вида договоров о сдаче имущества

1. Договор найма. Заключается в тех случаях, когда Вы сдаете квартиру физическому лицу (гл. 35 ГК РФ). Данный вид договора не подлежит обязательной регистрации, независимо от продолжительности его срока.
2. Договор аренды. Необходим для заключения сделки с юридическими лицами (гл. 34 ГК РФ). Подлежит обязательно регистрации, если он заключается на срок от 1 года и более.

Значение официального договора о сдаче жилья в наем невозможно переоценить. Обязательное наличие такого документа в десятки раз облегчит Вам жизнь, убережет кучу денег и нервов в будущем

Так что важно уделить ему максимум внимания при оформлении

Отсутствие договора – это неоправданный риск для арендодателя и причин тому достаточно много, к примеру:

1. Вы не сможете «отсудить» долги, если вдруг Вам «повезет» с неблагонадежными жильцами, которые не платят аренду за проживание и коммунальные платежи.
2. Кроме того, невозможным станет возмещение испорченного имущества или кража личных вещей, что довольно часто встречается на практике.
3. Банально, но даже в милиции никто не станет принимать Ваше заявлении о проблемах с жильцами, если нет официального договора аренды, который подтверждает факт сдачи жилья в наем.
4. Если новые жильцы затопят соседей или нанесут им другой ущерб, то возмещать придется непременно Вам.

Какая информация в обязательном порядке должна быть зафиксирована в договоре:

• размер месячной оплаты за аренду,
• сроки оплаты, вплоть до числа и времени,
• использование личного имущества хозяев квартиры, какого и в какой степени разрешается,
• оплата всех коммунальных расходов, размеры и сумма, информация о том, кто их будет платить — арендатор или арендодатель, это поможет избежать многих конфликтных ситуаций в будущем,
• обязательное точное время и порядок проверки съемной квартиры и имущества в ней хозяевами жилья,
• указывается информация о приватизации жилья, его собственниках,
• обязательно обозначается количество будущих жильцов,
• порядок возврата средств в случае неуплаты, а также порядок возмещения возможных материальных убытков арендодателю в случаях неправомерных действий нанимателей,
• дополнительные договоренности, которые не противоречат законодательству, но является важными для обеих сторон.

Как обязательное приложение к договору, должен быть акт приема-передачи личного имущества хозяина квартиры, в котором указывается факт передачи квартиры и всего имущества в ней. Благодаря использованию такого документа, значительно снижаются всевозможные риски причинения ущерба как жилью, так и всем вашим вещам на время проживания жильцов.

Конечно, даже в случае заключения договора, определенные риски есть у обеих сторон. Наниматель имеет право знать и должен быть уверен, что вы имеете официальное право сдавать жилье, а также, что с квартирой нет неприятных проблем, что уплачены все коммунальные платежи и долгов за ней не числится. Вся эта информация заранее честно оговаривается, после чего в обязательном порядке указывается в договоре при заключении. Наниматель обязан обязательно подтвердить, что он ознакомлен с информацией о жилье и не имеет никаких претензий.

Как дополнительная важная информация, в договоре могут указываться данные, подтверждающие платежеспособность нанимателей (например, справка с места работы, в которой обозначаются имена и номера телефонов контактных лиц, которые могут подтвердить информацию предоставленную арендатором).

Отдельным пунктом указывается, что данная квартира не сдана никому другому, что она является «чистой»

Не стоит ограничиваться определенными стандартными фразами, важно как можно подробнее указать всю информацию о жилье и имуществе в нем, а также все устные договоренности с нанимателем. В таком случае обе стороны сделки смогут избежать возможных неприятных последствий, или же защитить свои права в случаях неправомерных действий другой стороны

О самозанятых и налоговой ставке

Самозанятые – это те, кто напрямую взаимодействуют с заказчиками и выполняют свою работу самостоятельно без каких-либо подрядчиков. Например, фотографы, кондитеры, программисты, мастера ногтевого сервиса и т.д. Одним словом, они работают сами на себя и при этом не имеют сотрудников, даже если их деятельность зарегистрирована как ИП.

Для таких специалистов существует специальный режим налогообложения, который подразумевает уплату налога в размере 4% с дохода от работы с физическими лицами или 6% с дохода от работы с юридическими лицами, включая ИП, вместо привычных 13% НДФЛ .

При этом законодательство гарантирует, что ставка налога останется неизменной до 31 декабря 2028 года. Также преимуществом такого налогового режима является то, что если вдруг самозанятый решит сделать перерыв в работе, то налог за данный период платить не потребуется, как и другие дополнительные взносы.

Самозанятые освобождаются от ряда определенных налогов. Например, физические лица не отчисляют НДФЛ с доходов, которые облагаются налогом на профессиональный доход.

ИП на спецрежиме не платят следующие налоги:

1. НДС (кроме случаев, когда НДС подлежит уплате при ввозе товаров в Россию и на другие территории, находящиеся под юрисдикцией РФ).
2. Фиксированные страховые взносы.
3. НДФЛ с доходов, облагающихся налогом на профессиональный доход.

Самозанятые входят в число тех, кто участвует в системе обязательного медицинского страхования, поэтому они так же, как и наемные работники, имеют право на бесплатную медицинскую помощь.

Самозанятыми могут стать физические лица или ИП, которые осуществляют свою работу в России, а также граждане Армении, Киргизии Белоруссии и Казахстана.

Важный момент: при переходе на налог для самозанятых физическое лицо должно уведомить налоговый орган о том, где именно ведется деятельность. Самозанятый имеет право менять место деятельности один раз в календарный год.

Самозанятые не делают обязательные взносы в ПФР и ФОМС, ФНС самостоятельно рассчитывает сумму налога ежемесячно. Для сравнения, те ИП, которые работают на «упрощенке», обязательно раз в год подают декларацию в налоговую службу и сами отчисляют взносы в ПФР и ФОМС. Но стоит учитывать, что у самозанятых нет трудового стажа, а следовательно, у них будет только социальная пенсия, на которую они выйдут на пять лет позже обычного.

Существуют доходы, которые не попадают под Федеральный закон «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход»» и облагаются другим налогом. К ним относятся:

• оплата труда по трудовому и гражданско-правовому договору;
• доход в натуральной форме (бартер);
• деньги, полученные с продажи недвижимого имущества, транспорта;
• доходы от реализации личного имущества;
• оплата по договору подряда или оказания услуг от бывшего работодателя при условии, что после увольнения прошло менее двух лет;
• доход от передачи имущественных прав на недвижимость;
• доходы государственных и муниципальных служащих, кроме тех, что получены от сдачи в аренду жилых помещений;
• деньги, вырученные с продажи ценных бумаг;
• деньги, полученные по договору доверительного управления или простого товарищества;
• доходы от уступки (переуступки) прав требований;
• доходы сиделок, нянь, уборщиков, если они стоят на учете и пользуются правом на налоговые каникулы.

На специальный режим налогообложения для самозанятых могут перейти только те, кто осуществляет деятельность, доход от которой облагается налогом на профессиональный доход, и при этом необязательно регистрироваться как ИП.

К таким видам деятельности относятся:

• косметология на дому;
• услуги фотографа и оператора;
• реализация продукции собственного производства;
• организация и проведения различных мероприятий;
• оказание юридических и бухгалтерских услуг;
• удаленная работа через электронные площадки;
• сдача квартиры в аренду посуточно или на долгий срок;
• транспортировка грузов и перевозка пассажиров;
• строительство и ремонт помещений.

ИП может поменять режим налогообложения на спецрежим для самозанятых, обратившись в ФНС, но не позднее, чем через месяц с момента, когда ИП зарегистрировался в качестве плательщика налога для самозанятых.

Перейти на вышеуказанные спецрежимы можно в случае утраты права на применение налога на профессиональный доход. Для этого нужно уведомить налоговую в течение 20 календарных дней с даты снятия с учета в качестве плательщика этого налога.

Договор аренды квартиры с самозанятым

Договор аренды (найма) является подтверждением законности сделки и защищает права сторон. Чтобы составить соглашение, необходимы документы, подтверждающие право собственности на квартиру и удостоверяющие личность.

Образец договора аренды (найма) жилья

Договор аренды квартиры с самозанятым обязательно должен содержать следующие пункты:

1. Название документа, дата и место заключения.
2. Паспортные данные сторон: самозанятого арендодателя и арендатора.
3. Информацию о сдаваемой жилплощади.
4. Срок заключения и возможность продления договора.
5. Права и обязанности сторон.
6. Порядок внесения арендной платы, сроки, неустойка за задержку оплаты, а также возможность пересмотра размера арендной платы.
7. Порядок оплаты коммунальных услуг, содержание имущества, оплата связи и интернета.
8. Порядок внесения залога.
9. Условия расторжения договора аренды.
10. Акт приема-передачи жилья.

Срок действия договора найма жилья не может быть больше 5 лет, согласно ст. 683 Гражданского кодекса РФ.

Условия для работы самозанятым

Чтобы работать самозанятым, нужно соблюдать определенные требования. В частности, у самозанятого лица не должно быть наемных работников. Для кого-то этот может быть минусом. В таком случае придется присмотреться к ИП, где наемные сотрудники допускаются.

Самозанятый в рамках своей основной деятельности не должен иметь работодателя. При этом допускается совмещение работы по ТК и самозанятости. Например, программист трудится в IT-компании и платит НДФЛ со своих доходов и одновременно мастерит на продажу фигурки из дерева. Он сможет стать самозанятым, чтобы оплачивать налоги с дополнительных доходов от хобби.

Это же относится к желающим сдать жилье в аренду. Они могут работать по ТК, однако для сдачи квартиры имеют право зарегистрироваться еще в качестве самозанятого.

Доход самозанятого не должен превышать 2,4 млн рублей в год. Представим, что гражданин работал весь годы самозанятым, рассчитывая уложиться в указанную сумму. Однако под конец года ему поступило несколько заказов, в результате чего его заработок вышел за установленные нормы. Что происходит в этом случае? Если самозанятый имеет одновременно статус ИП, то с суммы превышения он будет платить по правилам, установленным для индивидуальных предпринимателей. Если гражданин является обычным физлицом, то ему придется уплатить НДФЛ в размере 13% с суммы, которая превысила порог.

Самозанятыми не могут стать лица, которые продают подакцизные товары, занимаются добычей полезных ископаемых, перепродают товары. Если у гражданина есть в собственности нежилая недвижимость (коммерческая), то здесь также недоступен статус самозанятого.

Нужно ли платить налоги со сдачи квартиры?

Эксперимент нацелен на увеличение прозрачности рынка аренды. Теперь неплательщикам будут грозить как штрафы, так и неприятности со стороны съемщиков, диктующих свои условия. Соответственно, платить, и платить вовремя — наиболее благоприятный вариант для всех.

А как раньше платили налог со сдачи квартиры в аренду?

Что же было раньше? Раньше арендодателю нужно было платить подоходный налог в размере 13%.

Другой вариант — регистрация ИП и оформление определенного режима: патента либо упрощенной системы налогообложения. В первом случае сумма налога — 6% от доходов, во втором — 6% от предполагаемого дохода.

Сдаю квартиру в аренду, кому и как платить?

Для уплаты налогов не только со сдачи квартиру в аренду, специально разработано приложение «Мой налог», которое распознает паспортные данные, ИНН и автоматически оформляет вас как самозанятого.

приложение «Мой налог» можно скачать с сайта ФНС по этой ссылке https://npd.nalog.ru/app/

К сожалению, пока есть недостатки, и оно не всегда работает исправно. Эти недочеты временны и устранимы, а использование приложения сильно облегчает жизнь «фрилансерам», ведь все операции, включая саму оплату, можно проводить с телефона.

Страховой депозит от сдачи квартиры в аренду тоже доход

Оформляя договор найма, арендаторы передают собственнику страховой депозит на имущество. По окончании договора, если имущество цело, хозяин либо вернет эти деньги, либо, если что-то сломано, вычтет стоимость данной вещи.

Во втором случае депозит также становится доходом. Также в состав дохода входят платежи «не по счетчику», с них нужно заплатить налог, а платежи по счетчикам не являются доходом.

Стоит обратить внимание, что деньги все равно будут вычитаться в размере установленных процентов, и совсем не платить нельзя. Кроме того, вычет можно применить лишь единожды за все время нахождения на учете

Инструкция по оформлению самозанятости

1. Загрузить на смартфон приложение «Мой налог» и отправить заявление;
2. Размер полученной за сдачу суммы вносится в приложение и формируется чек;
3. Его нужно предоставить арендатору.
4. Приложение автоматически взаимодействует с налоговой и отправляет туда всю актуальную информацию.

• Приложение само рассчитывает сумму налога и вычета — нужно указать там ИНН съемщика. Также существуют опции аннулирования платежа, если он был введен неправильно, или уведомления о возвращении платежа по какой-то причине.
• Начисление налога происходит каждый месяц, причем оплатить его нужно до 25-го числа. Есть функция настройки автоматического списания. Удобство приложения в том, что никуда не нужно ходить и ничего физически оформлять.

Плюсы нового режима для собственников

1. Снижение ставки налога сделает систему выплат более доступной для собственников. В течение 10 лет она не будет меняться;
2. Благодаря созданию приложения не нужно ходить в ФНС и заниматься «бумажной работой»: все необходимые шаги по регистрации и ведению деятельности осуществимы через приложение.
3. Тестирование системы налогового вычета и освобождение от уплаты страховых взносов.
4. От самозанятости можно освободиться при помощи того же приложения «Мой налог».

Минусы для арендодателей

1. Не учитывается так сказать «себестоимость» от сдачи квартиры в аренду, т.е. все что собственник в нее вложил чтобы сдавать в аренду.
2. Приложение запущено недавно, поэтому вполне возможны разные технические проблемы. Однако это не освобождает налогоплательщика от своевременного выполнения обязательств;
3. Налогом облагаются те доходы, которые самозанятый внес в приложение самостоятельно. Во избежание штрафа, нужно все делать своевременно;
4. Трудовой стаж не «накапливается», и не идут отчисления в пенсионный фонд. Это плюс в пользу того, чтобы собственник работал еще и официально. Иначе о пенсии придется заботиться самому.

Статус недвижимости

Если вы решили стать самозанятым для легализации доходов с аренды, сначала убедитесь, что ваша квартира относится к жилой недвижимости. Дело в том, что апартаменты, в которых можно жить постоянно, являются нежилыми объектами. А самозанятый сдавать в аренду нежилое помещение не может.

Правда, в Госдуме рассматривается законопроект, который позволит перевести некоторые апартаменты в жилой статус, если в микрорайоне есть соответствующая инфраструктура.

Но пока такой закон не принят, поэтому собственник апартаментов должен рассмотреть другие варианты легализации доходов: в качестве обычного физлица или зарегистрировав ИП.

Чтобы понять, какой вариант для вас лучше при сдаче квартиры в аренду, рекомендуем рассчитать налоговую нагрузку у специалистов.

Что говорят юристы

По словам юриста Содружества земельных юристов Натальи Лопатиной, необходимость уплаты налога на доходы физического лица по ставке 13% с доходов, полученных от сдачи недвижимости в аренду, в том числе жилой, является установленной законом обязанностью (пп. 4 п. 1 ст. 208, пп. 1 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 224 НК РФ). При этом данная норма действует с даты введения в действие Налогового кодекса РФ.

Декларация 3 –НДФЛ сроки и штрафы

1. Крайний срок сдачи – 30 апреля следующего за получением дохода года.
2. Предельная дата, чтобы уплатить налог, заявленный в декларации – 15 июля года сдачи декларации.
3. Если сдать 3 – НДФЛ позже установленного срока, то будет штраф – наибольшее из либо 1 000 рублей, либо 5% от налога, рассчитанного в декларации, за каждый месяц опоздания (потолок равен 30% от начисленного налога).
4. Если налог начислен в декларации и не уплачен, то штраф будет равен – 20% от налога. За опоздание с платежом — пени. Пени = ключевая ставка ЦБР / 300 процентов в день, но не больше суммы налога.
5. Сдает декларацию лицо, получившее доход и указанное в договоре как арендодатель.
6. Способы сдачи декларации – либо лично в инспекции, либо по почте, либо через интернет.

Форма декларации 3 – НДФЛ в 2019 году

В 2020 году заполняется итог деятельности за 2019. При этом применяется форма в редакции приказа ФНС РФ от 07.10.2019 N ММВ-7-11/506@.

Конечно, если вы сдаете декларацию за периоды раньше, чем 2018, то использовать надо форму, которая применялась в те годы. За 2019 год – только эту.

1. Обязательно будут листы:
2. И, при наличии права на стандартные или социальные вычеты, добавится Приложение 5.

Порядок заполнения 3 – НДФЛ при сдаче квартиры в аренду в 2019 и 2020 годах

Последовательность заполнения листов – от конца к началу. Исключение для титульного листа – он всегда первый.

В самом кратком варианте путь заполнения выглядит так:

Титульный лист – Приложение 1 – Раздел 2 – Раздел 1

Для определения вычетов заполняется Приложение 5. И делается это раньше заполнения раздела 2.

Если использовать вычеты, то налог снизится. В идеале — станет равен нулю.

Заполнение титульного листа декларации 3 — НДФЛ в 2019 году

Заполнение титульного листа принципиально не изменилось.

Поменялось только наименование одного поля. «Налоговый период», теперь заменен на «отчетный год». Для декларации 2019-20 годов значение этого поля равно 2018 и 2019 соответственно.

Как заполнить Приложение 1 декларации 3 – НДФЛ при сдаче в аренду жилья

Заполняем Приложение 1 сверху вниз.

• Общие данные: ИНН, номер стр. по порядку, начиная с титула, Фамилия И.О.
• «Налоговая ставка» = 13%. По такой ставке сегодня облагаются доходы от аренды имущества для резидентов. Для нерезидентов – 30%.

Резидент — это человек, который живет в РФ не менее 183 дн. в течение 12 мес. подряд.

• «Код вида дохода» = 05 – это — предоставление в аренду своего имущества.
• «ИНН источника выплаты» = ИНН арендатора по договору, если есть.
• «КПП» и «ОКТМО» указываются если арендатор – организация.
• «Наименование источника выплаты дохода» = «Сдача в аренду квартиры по адресу ….».
• «Сумма дохода» показывается в руб. и коп. и равна всем полученным от арендаторов жилья по указанному адресу деньгам в отчетном году. Об учёте оплаты за коммунальные платежи написано ниже.
• «Сумма налога удержанная» для сдачи в аренду не заполняется.

Но по окончании года или договора аренды надо взять в бухгалтерии арендатора — организации справку 2 – НДФЛ, чтобы быть уверенным в удержании налога.

В Приложении 1 несколько однотипных блоков для заполнения. Это на случай если видов дохода было несколько.

ВНИМАНИЕ! Если доходов несколько, то «Код вида дохода» может измениться. Находится он в справочнике, который прилагается к описанию формы

НДФЛ с коммунальных платежей при аренде

Арендатор кроме арендной платы возмещает хозяину коммунальные расходы. Есть коммуналка, которая рассчитывается по показаниям счётчиков и есть, рассчитываемая по тарифам.

Так вот, Минфин разъяснил налогообложение компенсации услуг ЖКХ арендодателю в письме от 29.04.2019 № 03-04-07/31733. Услуги, которые арендатор потребляет сам, не являются доходом арендодателя и не облагаются НДФЛ. К необлагаемым услугам относится только то, что оплачивается по счётчикам: вода горячая и холодная, эл/энергия, газ.

Стоимость таких услуг — не доход и не расход арендодателя. Поэтому в декларации она отдельно не показывается. А доход от сдачи в аренду уменьшается на платежи поставщикам энергоносителей, рассчитанным от показаний счётчиков. В 3-НДФЛ сразу вносится эта уменьшенная цифра.

Не забываем о подтверждающих документах – хранить квитанции об оплате в течение срока исковой давности (3 года). А лучше 5 лет, на случай каких-либо встречных проверок.

Что будет с пенсионными начислениями

В области социального обеспечения наши законодатели написали столько законов и положений, чем окончательно запутали граждан. Мы вам сейчас все объясним.

Плательщики налога на профессиональную деятельность не платят страховые взносы. Примерно одна треть из налога самозанятого уходит в фонд ОМС. В пенсионный фонд не идет ничего. Ни пенсионного стажа, ни накоплений при этом налоговом режиме не формируется. Вы можете сами добровольно перечислять взносы в ПФР, чтобы накопить пенсионные баллы и трудовой стаж. Тогда вы будете иметь право на государственную пенсию.

Напоминаем, местом регистрации бизнеса могут быть только четыре региона, входящие в эксперимент: Татарстан, Москва, Калужская и Московская области.

Самозанятые, получившие налоговые каникулы — это совсем другая категория людей. Это не плательщики НПД. В 2017 г., чтобы вывести таких людей из тени, правительство предложило ввести налоговые каникулы и дать возможность 3 года не оплачивать налог на доходы:

• няням;
• помощникам по дому;
• репетиторам;
• сиделкам.

Резюмируем: самозанятые, которые зарегистрировались в 2017–2019 гг. в качестве получателя дохода от другого лица за оказание услуг для личных или домашних нужд (уход за детьми и пожилыми, репетиторы, помощники по домашнему хозяйству) не платят налог на доходы до конца 2019 г. Что будет дальше, мы пока не знаем — налоговая молчит. Как узнаем — сразу вам расскажем. До 2019 года медицинскую страховку за них платило государство. В 2020 г. они заплатят ее сами за себя.

Налогоплательщики, зарегистрированные в специальном налоговом режиме — НПД — с 2019 г. не оплачивают страховые взносы, но каждый месяц платят налог с дохода. Этот экспериментальный налоговый режим, принятый 422-ФЗ, действует с 2019 г. по 2028 г. Условия, перечисленные в законе, не могут ухудшиться в течение 10 лет. Пенсионные накопления и стаж в обоих режимах плательщики формируют себе сами.