Договор коммерческого найма жилого помещения

Виды наймов и законодательная база

Социальный найм жилья предполагает, что одним из участников сделки является физическое лицо, а другим – государство. Все правовые аспекты регулируются ст. 675 ГК РФ и ст. 60 ЖК РФ.

До приватизации все граждане СССР жили в государственных квартирах и заключали с государством договор социального найма. В настоящее время из жилого фонда выделяют такое жильё только определённым категориям граждан.

Согласно ст. 672 ГК РФ, гражданин и члены его семьи бессрочно пользуются бюджетным жильём на безвозмездной основе и не лишаются права проживания даже после смерти основного квартиросъёмщика. То есть квартира находится в полном их распоряжении, но до тех пор, пока она не приватизирована и является собственностью государства, совершать какие-либо сделки с недвижимостью не получится. Это жильё нельзя продать, подарить, оставить в наследство.

Квартира передаётся малоимущим гражданам или тем, кто остро нуждается в жилье на безвозмездной основе и на бессрочный период. Квартиросъёмщик обязан только оплачивать коммунальные платежи, от жилищного налога он освобождён.

Коммерческий найм жилья – это классическая сделка между двумя сторонами, при которой жилплощадь сдаётся на временный срок и за определённую плату. То есть наниматель нуждается во временном жилье, а наймодатель (собственник) сдаёт его за деньги.

Фото: https://pixabay.com/illustrations/keys-hands-own-buy-sell-home-1317392/Стороны договариваются на взаимовыгодных условиях. Владелец жилья имеет право установить любую цену за проживание, определить удобный порядок оплаты и выдвинуть другие условия. Наниматель вправе согласиться, отказаться или предложить компромисс. После того как обе стороны приходят к соглашению, сделку оформляют письменно.

Правовое регулирование происходит согласно ГК РФ глава 35, часть вторая – статьи №671-688. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается в произвольной форме.

Коммерческий найм имеет следующие особенности.

• В договоре в качестве наймодателя может фигурировать как сам собственник недвижимости, так и его доверенное лицо, имеющее соответствующее разрешение, оформленное нотариально.
• Жилое помещение должно использоваться исключительно в целях проживания, а не ведения предпринимательской деятельности.
• Нанимателем может быть только физическое лицо. В качестве наймодателя выступает как частное лицо, так и государство, делегировавшее определённые полномочия конкретной организации.

Как заключить договор коммерческого найма жилого помещения, скачать бланк

Для оформления договорных отношений сторонам необходимо соблюдать требования, регламентированные гражданским законодательством. Прежде всего, нужно установить, какие объекты недвижимости могут передаваться во временное пользование на условиях коммерческого найма.

Согласно статье 673 ГК РФ объект, передаваемый на условиях найма, должен отвечать следующим требованиям:

1. Изолированность – помещение для проживания должно быть огорожено строительными конструкциями и иметь самостоятельный вход (выход) к общему имуществу дома иди квартиры, либо прямой выход на улицу;
2. Помещение должно быть пригодно для постоянного проживания, т.е. соответствовать правилам и стандартам, предусмотренным жилищным законодательством;
3. В найм может передаваться не только целый объект, но и его изолированная часть (например, изолированная комната в квартире).

Таким образом, в состав помещений, которые будут выступать предметом коммерческого найма, входят: квартира, частный дом, часть квартиры или дома.

Для заключения договора контрагентам необходимо согласовать существенные и дополнительные условия сделки. В их состав будут входить:

• предмет сделки – передача во временное пользование конкретно оговоренного жилого помещения;
• срок найма – максимальный период действия договора не может превышать пять лет, такое правило установлено в ст. 683 ГК РФ (если срок вообще не указан в соглашении, будет применяться пятилетний срок);
• размер регулярных платежей за пользование жилым помещением – определяется по соглашению сторон (плата за коммунальные услуги будет оплачиваться отдельно, в зависимости от фактического потребления ресурсов или количества проживающих жильцов);
• состав лиц, которые могут быть вселены временным жильцом на весь срок найма (для вселения и регистрации несовершеннолетних граждан это условие не нужно специально оговаривать, такое правило предусмотрено законом);
• состав имущества, которое находится в жилом помещении и передается на весь срок найма;
• иные условия, которые согласуют стороны (в том числе порядок выполнения текущего ремонта и т.д.).

Для составления договора подобного рода необходимо соблюдать письменную форму документа, нотариальное удостоверение не требуется. Также нужно учитывать, что в результате заключения найма возникает ограничение (обременение) права собственности, которое подлежит обязательной государственной регистрации в службе Росреестра. Правило о регистрации должно соблюдаться только при заключении договора более чем на один год, на краткосрочные договоры это условие не распространяется.

Для оформления договора сторонам потребуются следующие документы: документы, удостоверяющие личность обеих сторон (общегражданские паспорта, свидетельство о рождении детей и т.д.); правоустанавливающие документы на жилое помещение (свидетельство о праве, выписка из ЕГРН и т.д.); договор коммерческого найма и акт приема передачи. При обращении за регистрацией обременения в службе Росреестра потребуется представить платежный документ, подтверждающий оплату госпошлины.

Специфика договора коммерческого найма жилого помещения

 Известно три типа договоров, которые позволяют оформить временное или постоянное проживание в жилом помещении без оформления права собственности:

• Договор социального найма;
• Коммерческого найма;
• Аренды.

Не смотря на внешнюю схожесть условий этих договоров, они различаются по субъектности: первые два могут быть заключены только между физическими лицами. Договор аренды предусматривает что хотя бы один из участников должен являться юридическим лицом.

Точно так же, отличается от коммерческого социальный найм по субъектам собственников жилья. Собственником должно быть либо государство, либо муниципальное образование.

Но в силу специфики жилищно-правовых отношений, высокой стоимости недвижимости, возможности наступления вредных последствий для обеих сторон к данному виду договоров предъявляется ряд условий, без соблюдения которых он может быть признан незаключенным или недействительным.

Что такое коммерческий найм муниципального жилья согласно ЖК РФ

Жилище, которое принадлежит государству, тоже может предоставляться нуждающимся для временного проживания. Это касается льготников и молодых специалистов (врачей, учителей), приезжающих работать в населенный пункт. В муниципалитете для таких категорий граждан оформляют коммерческий найм жилья социального назначения и выдают квартиру из муниципального жилфонда. Но иногородние работники получают ее не безвозмездно. Они вносят арендную плату и коммунальные платежи, но не являются собственниками арендованной площади. Однако могут использовать предоставленное им пространство в своих целях. В Жилищном кодексе говорится о праве граждан осуществлять свою профессиональную деятельность на выделенных им квадратных метрах. Это же касается частного фонда, из которого в ряде случаев местная администрация также выделяет приезжим работникам жилище. На данную жилплощадь вправе претендовать не только льготники и молодые специалисты. Она предоставляется каждому желающему на общих основаниях. Правила проживания на ней регламентируются ГК РФ. Разница между двумя типами жилищ будет в сумме арендной платы, периоде действия договоренностей, возможности его приватизировать, схеме подготовки документации.

Государство выделяет квартиры для различных категорий граждан

2.1. Права и обязанности нанимателя

Права нанимателя в обязательстве найма жилого помещения применительно к коммерческому найму определяются в значительной степени договором.

Наниматель и постоянно проживающие с ним граждане

В соответствии со статьями 677, 679 ГК РФ можно выделить следующее право. Вселяться с нанимателем либо к нанимателю и проживать вместе с ним могут любые граждане, но они должны быть указаны в договоре коммерческого найма. Независимо от того, в каких родственных (сестра, мать, супруг) отношениях состоит наниматель с этим лицом, его вселение требует согласия от наймодателя и граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Вселение возможно при условии
соблюдения требований о норме общей площади, приходящейся на каждого проживающего. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

Право нанимателя на вселение поднанимателей и временных жильцов

В соответствии со статьями 680, 685 ГК РФ можно выделить следующее право. Поднаем жилого помещения по договору коммерческого найма допускается также с согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем, и требует соблюдения условий о норме общей площади на одного человека. Договор поднайма может заключаться на часть (изолированная комната) либо на все помещение. Срок договора поднайма определяется соглашением сторон, однако не может превышать срока самого договора.

Статья 686 ГК РФ дает право на изменение договора коммерческого найма. В ГК РФ предусматривается единственное основание изменения договора коммерческого найма: замена первоначального
нанимателя другим совершеннолетним лицом, постоянно проживающим с нанимателем. Такая замена возможна по требованию нанимателя и граждан, постоянно проживающих с нанимателем, и с согласия наймодателя. Нанимателем может стать любой гражданин из числа постоянно
проживавших с нанимателем, если будет достигнуто соглашение между ними. В противном случае все постоянно проживающие становятся сонанимателями, а заключенный ранее договор.

В соответствии с п. 2 ст. 673 ГК РФ, наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в ст. 290 настоящего Кодекса.

Право нанимателя на заключение договора на новый срок прописано в ст. 684 ГК РФ. Окончание срока договора коммерческого найма не является основанием для его расторжения. ГК РФ в целях защиты прав нанимателя предусматривает, его преимущественное право заключить договор на новый срок. Наймодатель вправе предложить нанимателю заключить договор на иных условиях. Договор продлевается с теми же условиями и на тот же срок:

1) если наниматель не отказался от продления договора;

2) если наймодатель не позднее чем за 3 месяца до окончания срока
договора не предложил нанимателю заключить договор на иных условиях.

Гражданское и жилищное законодательство последовательно проводит принцип целевого назначения жилого помещения. В комментируемой статье вслед за ст. 288 ГКРФ и ст. 17ЖК РФ устанавливается обязанность нанимателя использовать жилье только по целевому назначению, т.е. для проживания. При этом необходимо обеспечивать сохранность жилого помещения, а также поддерживать его в надлежащем состоянии, не производить без согласия наймодателя переустройство и перепланировку жилого помещения, согласно ст. 289 ГК РФ. Под обязанностью обеспечивать сохранность жилого помещения следует понимать бережное отношение к жилому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию, обеспечивать их сохранность; устранять за свой счет повреждения жилого помещения, а также ремонтировать либо заменять поврежденное санитарно-техническое или иное оборудование, если такие повреждения произошли по вине нанимателя либо других лиц, совместно с ним проживающих

Внесение наемной платы – одна из основных обязанностей нанимателя. Размер платы за жилое помещение определяется по соглашению сторон в договоре коммерческого найма (ст. 682 ГК РФ). В случае если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре не должна превышать этот размер. Если договором срок внесения платы не предусмотрен, она вноситься нанимателем ежемесячно в порядке в порядке, установленном ЖК РФ (п. 3 ст. 682 ГК РФ). Одностороннее изменение размера платы не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (п. 3 ст. 682 ГК РФ.

Права сторон по договору найма жилого помещения

Менее защищенной стороной договора найма жилья считается наниматель, поэтому Гражданским кодексом ему предоставлен больший объем договорных прав:

1.Наниматель может в любое время расторгнуть договор в одностороннем порядке, но только с согласия проживающих с ним лиц и письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца до расторжения (установить меньший срок не позволяет ГК РФ). На практике стороны не всегда выдерживают такой длительный срок, но делать так можно, если только наниматель и наймодатель разошлись мирно, и никто из них в суд не собирается.

А вот наймодатель может выселить нанимателя досрочно только по решения суда и только в определенных случаях:

• наниматель не вносит плату за жилье шесть месяцев, а если договор найма краткосрочный, то более двух раз подряд;
• наниматель или лица, за действия которых он отвечает, разрушают или портят жилье или имущество наймодателя;
• снимаемое жилье используется не по назначению;
• наниматель или проживающие с ним лица систематически нарушают права и интересы соседей.

При этом решением суда наниматель может только быть обязан устранить нарушения, которые привели к иску (срок на их устранение может составлять до года). Окончательно расторгнуть договор наймодатель сможет только при повторном обращении в суд.  Но и это судебное решение по просьбе нанимателя может быть исполнено с отсрочкой до года.

Если наниматель не желает расторгнуть договор найма жилого помещения до окончания его срока, то даже смена собственника не дает такой возможности. Обязанности наймодателя перейдут по действующему договору к новому хозяину жилья. 

2.Вместе с нанимателем в снятом жилье могут проживать члены его семьи или другие лица, не являющиеся его родственниками, и за их действия наниматель отвечает перед наймодателем.  Если они не указаны в тексте договора при его подписании, то потом они могут вселяться только с согласия наймодателя (за исключением несовершеннолетних детей). На лиц, совместно проживающих с нанимателем, договором тоже можно возложить обязанность вносить плату за жилье, делать ремонт, компенсировать ущерб, тогда они становятся сонанимателями. В случае смерти основного нанимателя или его переезда, договор продолжает действовать на прежних условиях для оставшихся в жилье лиц.

Кроме того, наниматель и проживающие с ними граждане могут, с уведомления наймодателя, вселить в снимаемое ими жилье временных жильцов. Проживать они должны безвозмездно (то есть это не вариант поднайма) и сроком не более 6 месяцев. Запретить проживание временных жильцов наймодатель может, только если при этом не будет соблюдаться норма площади на одного человека.

Передача снимаемого жилья в поднаём возможна только с согласия наймодателя, при этом ответственным перед ним за сохранность жилья и своевременную оплату остается основной наниматель.

3.Преимущественное право на продление договора найма жилья дает нанимателю статья 684 ГК РФ. Обязанность инициативы продления лежит на наймодателе. Не позднее чем за три месяца до окончания срока договора найма он должен письменно предложить нанимателю заключить договор на тех же или других условиях. Чтобы доказать, в случае спора, факт такого предложения, рекомендуем наймодателю получить подпись нанимателя о том, что он получил такое извещение.

Если новые условия не устраивают нанимателя, то прежний договор расторгается по причине окончания его срока действия. Ну а если наймодатель не предложил своевременно продолжить договор, а наниматель при этом не сообщил об отказе продлевать договор, то он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

Наниматель по краткосрочному договору найма имеет меньше прав, чем по договору, заключенному на срок больше года:

• в случае смерти или выезда нанимателя договор прекращает свое действие;
• жилье нельзя сдать в поднаём;
• вселение других лиц (не указанных сразу в договоре) и временных жильцов не допускается;
• у нанимателя нет преимущественного права на продление договора найма.

Все эти ограничения действуют по общему правилу, т.е. прописаны в Гражданском кодексе, но наймодатель может в договоре снять эти ограничения.

Как видим, в теории договор найма жилого помещения полностью отвечает интересам нанимателя. Если вы хотите при съеме жилья избежать неприятных сюрпризов от наймодателя, рекомендуем прописывать в тексте договора права, данные Гражданским кодексом.

Обязанности сторон по договору найма жилого помещения

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.

Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Что еще выступает коммерческой недвижимостью?

Коммерческой недвижимостью допустимо назвать также и следующее:

• Земельные и иные естественные угодья.
• Определенные участки подземных недр.
• Разграниченные водные объекты.
• Лесные участки.
• Многолетние насаждения.
• Иные виды имущества, прикрепленные к земле или прочно с нею связанные. Как правило, это различные здания, сооружения.

Не нужно забыть, что к недвижимости также относятся и права на нее. Также ею можно назвать обязательно подлежащие государственной регистрации космические объекты, водные и воздушные суда.

Недвижимость считается коммерческой только в том случае, если предполагается ее коммерческое использование. Такое, при котором она становится источником постоянной прибыли.

Источники:

1. http://o-nedvizhke.ru/dokumenty/dogovory/dogovor-kommercheskogo-najma-zhilya-obrazec-skachat.html
2. http://terrafaq.ru/nedvizhimost/arenda/kommercheskij-najm-dogovor.html
3. http://law03.ru/finance/article/kommercheskij-najm-zhilya
4. https://uristhome.ru/document/12/dogovor-kommercheskogo-naima-zhilogo-pomeshcheniya-obrazets-blank
5. http://www.grandars.ru/college/pravovedenie/dogovor-kommercheskogo-nayma.html
6. http://blanker.ru/doc/dogovor-rent-flat
7. https://jurkom74.ru/ucheba/dogovor-kommercheskogo-nayma-zhilogo-pomescheniya

Подпишитесь на свежие новости

Сравнительный анализ договоров коммерческого и социального найма

Проводя анализ договоров коммерческого и социального найма важно обратить внимание на существующие различия в источниках, которые регламентируют исследуемые договора. Договор социального найма на сегодняшний день регламентируется жилищным законодательством, в то время как договор коммерческого найма жилого помещения регламентируются положениями главы 35 действующей редакции ГК РФ «Наем жилого помещения» ГК РФ

Договор социального найма на сегодняшний день регламентируется жилищным законодательством, в то время как договор коммерческого найма жилого помещения регламентируются положениями главы 35 действующей редакции ГК РФ «Наем жилого помещения» ГК РФ.

Следует отметить, что применение к большей части договоров найма положений именно действующего жилищного законодательства говорит прежде всего о социально-ориентированном характере договора, а коммерческий наем носит исключительно гражданско-правовой характер.

На основании проведенного анализа можно выделить как общие, так и отличительные черты в предмете исследуемых договором. Рассмотрим их подробнее.

По договорам социального найма гражданину представляется помещение, которое находится либо в государственной, либо муниципальной собственности. В качестве предмета договора коммерческого найма может выступать абсолютно любое помещение, которое в полной мере отвечает предъявляемым требованиям технического характера, а также удовлетворяет потребностям и возможностям всех сторон договора. В рамках договора коммерческого найма может выступать любой субъект гражданского права.

Договоры найма жилых помещений в обязательном порядке должны быть разграничены по форме оплаты. Так, помещения, предоставляемые в рамках договоров коммерческого найма, могут быть предоставлены нанимателю на условиях внесения обязательных коммунальных платежей, а также стоимости эксплуатации жилого помещения. В свою очередь, договор социального найма не носит подобного коммерческого характера, в связи с чем в качестве оплаты в данном случае выступает только стоимость предоставляемых коммунальных услуг.

Для различных договоров найма на сегодняшний день устанавливаются различные сроки предоставления помещения. Так, договор коммерческого найма может быть заключен на любой оговоренный заранее срок, но не более, чем на 5 лет. В свою очередь, договор социально найма в большинстве случае заключается на бессрочный период.

Следует отметить, что один из видов договор социального найма, а именно так называемый договор специализированного найма, все же имеет некоторые временные ограничения. Так, например, служебное жилье может быть предоставлено гражданину исключительно на периоде осуществления им служебных отношений с государственным органом власти, муниципальным органом власти, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, или же на период прохождения службы.

Если говорить об особенностях предоставления жилых помещений по различным договорам, то стоит отметить, что социальное жилье предоставляется гражданам, которые относятся к категории малоимущих, а предоставление жилья по договорам специализированного найма связано с возникновением потребности в жилье в связи с исполнением гражданином трудовых обязанностей. В то же время для заключения договора коммерческого найма достаточно лишь того, чтобы у нанимателя была потребность в жилом помещении, а также в обязательном порядке имелась финансовая возможность для оплаты ренты.

Таким образом, действующее отечественное жилищное и гражданское законодательство предполагает несколько различных видов договоров, в соответствии с которыми лица вправе получить возможность пользования жилым помещением. Данные договора направлены на удовлетворение различных потребностей граждан в зависимости не только от их финансовых возможностей, но и социального статуса.

Правовые основы

Вся процедура, касающаяся использования жилья на возмездной основе, регулируется нормами ГК РФ. В Главе 35 указанного нормативного акта содержится весь алгоритм такой процедуры. В ней оговорено само понятие аренды, процесс заключения соглашения, а также отражены все права и обязанности сторон сделки и порядок исполнения взятых на себя сторонами обязательств, внесение поправок в соглашение и аннулирования отношений. Но ГК РФ не единственный правовой акт, регулирующий такую процедуру.

Существенные условия отражаются и в самом соглашении, например, стоимость временного использования объекта. То есть указанный документ также выступает в качестве правовой основы, поскольку во многих статьях главы 35 ГК РФ делаются ссылки именно на его условия.

Нельзя вселить близких родственников без согласия наймодателя

По договору коммерческого найма нельзя вселить без согласия наймодателя в предоставленную квартиру даже близких родственников.

Важная поправка: за исключением несовершеннолетних детей.

То есть если наниматель коммерческого муниципального жилья намерен жить с супругой или родителями, он обязан предоставить на всех проживающих данные на момент подачи заявления и подписания договора. 
Вселение близких родственников по договору социального найма возможно без согласия наймодателя. То есть квартиросъемщик (наниматель) может вселить жену, родителей, детей и т.п.  

На вселение совершеннолетних граждан достаточно письменного согласия членов семьи нанимателя (ст. 70 ЖК РФ).

Какова общая характеристика подобных договоров?

Коммерческим наймом данную разновидность договора называют обычные граждане, это не является юридическим термином. Договор найма жилого помещения — именно таким определением оперирует Гражданский кодекс. Дополнения «коммерческий» там нет.

Исходя из положений цивильного законодательства есть два договора:

1. пользование социальной недвижимостью (в просторечии – соглашение соцнайма). Такой жилой фонд может относиться либо к муниципальной, либо к государственной собственности;
2. просто договор найма жилого помещения (это и есть рассматриваемый в данной статье коммерческий найм квартиры или иного жилья). Найм называется коммерческим не потому, что недвижимый объект будет использоваться для предпринимательской или иной приносящей доход деятельности. Слово «коммерческий» используется как синоним термина «возмездный». То есть жилье всегда передается пользователю за отдельную плату.

Недвижимость по обеим разновидностям договора передается его собственником только для владения и пользования другим лицам (право распоряжения недвижимым объектом по данному соглашению не передается и остается у хозяина помещения).

ВНИМАНИЕ !!! Договор о найме может быть заключен только с гражданином, но не с организацией. Если необходимо совершить договор с юридическим лицом, то это уже будет аренда, а не коммерческий найм

Соответственно, правовое регулирование будет осуществляться не 35, а параграфом 4 34 главы ГК.

Но и при найме, и при аренде недвижимого объекта юридическим лицом оно может использоваться только с одной целью: для проживания в нем людей. Организация в таком объекте недвижимости какого-либо производства строго запрещена. То же правило касается и иных видов предпринимательского использования подобных помещений.

Отчуждение недвижимого объекта по любому основанию никоим образом не может автоматически прекратить соглашение о найме. Просто права и обязанности наймодателя переходят к новому собственнику. Соглашение не может произвольно меняться наймодателем. Все изменения должны оговариваться с нанимателем.