Аренда с правом выкупа: сущность договора

Риски аренды с последующим выкупом

Неблагоприятных сценариев развития ситуации при исполнении гражданско-правового договора много. Наибольшие опасения у арендаторов вызывает досрочное расторжение сделки. Если схема расчетов предполагала внесение выкупной стоимости равными платежами, вернуть деньги будет непросто. В судебном заседании придется доказать факт неосновательного обогащения. Общие принципы рассмотрения таких споров изложил ФАС Московского округа в постановлении № Ф05-4999/14. Чаще всего проблема возникает при лизинге.

Другим серьезным риском являются обременения. Ограничить права текущего собственника при заключении договора аренды нельзя. Условие о выкупе не лишает владельца возможности распоряжаться имуществом. В период исполнения сделки ему ничего не мешает, например, заложить объект. Информацию в государственных реестрах придется запрашивать регулярно. Более того, до приобретения имущества арендодатель может обанкротиться. В результате предмет соглашения войдет в конкурсную массу и будет использован для погашения кредиторской задолженности (ст. 131 закона 127-ФЗ).

Серьезной угрозой для обеих сторон является повреждение или гибель имущества. В договоре участники, обычно, утверждают сроки страховки, периодичность технического освидетельствования, капитального и текущего ремонта. Арендатор несет ответственность за повреждение вверенного объекта только при наличии вины. Соответствующий вывод ВАС РФ содержится в постановлении № 5619/06. Если ценности были утрачены в результате независящих от сторон обстоятельств, убытки полностью лягут на текущего собственника.

Таким образом, условие о выкупе превращает классическую аренду в сложный и многогранный договор. Его заключение и исполнение требует от участников предельной ответственности. Партнеры обязаны учитывать специфику имущества, сроки, ситуацию на рынке, а также прочие нюансы.

Особенности договора аренды нежилого помещения с последующим выкупом

В том случае, когда объектом соглашения об аренде и последующего выкупа является помещение, имеющее статус нежилого, обязанность по внесению арендных платежей перестает действовать после того, как арендатор внес полную стоимость арендуемого объекта.

Обратите свое внимание вот еще на что, арендатор получает право собственности не по факту внесения полной оплаты, установленной соглашением, а только после того, как он осуществит регистрацию своего права в федеральном органе. С этого момента, его обязательства в качестве арендатора прекращаются

В соглашении должны быть указаны сведения и об объекте, который арендуется, а затем должен быть передан в собственности арендатору. Указываются его технические данные, кадастровые данные, включая реквизиты выписок и паспорт на объект.

Дополнительно необходимо выделить следующие особенности, которые характерны для такого вида соглашения об аренде:

• Закон предъявляет требование к участникам правоотношения, об обязательной регистрации такого соглашения, в соответствии с порядком, который разработан для регистрации соглашений об аренде сооружений;
• Помните, когда данные об аренде помещения были внесены в государственный реестр, а затем арендатор получил на объект право собственности и зарегистрировал его, в установленном порядке, это не значит, что им должны выполняться обязанность в качестве арендатора. Хотя закон не запрещает сторонам включить иные условия об освобождении арендатора от его обязанностей. Исключительным случаем является процедура выкупа объекта, в соответствии с порядком, который определен ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ. На основании его норм арендатор не может быть обязан выплачивать арендные платежи после получения объекта в свою собственность;
• Любой арендатор должен понимать, что пока права на объект не были им зарегистрированы, вносить какие-либо улучшения в объект не стоит. Связано это с тем. Что арендодатель имеет право расторгнуть соглашение, а это значит, что компенсация средств, которые были затрачены, на улучшения будет осуществлена не в каждом случае.

Пошаговая инструкция при аренде квартиры с последующим выкупом

Самый первый и основной шаг при заключении сделки по аренде квартиры с последующим выкупом – составить правильный договор, в котором указаны все права и обязанности сторон, их действия при возникновении форс-мажорных обстоятельств. Так, здесь будет верным включение таких разделов:

• Срок действия договора (равен периоду выплат);
• Порядок и сумма оплаты. По соглашению сторон допустимо добавить пункты об изменении цены с учетом инфляции и досрочном внесении полной стоимости недвижимости.
• Подробная информация о сдаваемой квартире: точный адрес расположения, квадратура, оснащение и т.п.
• Права и обязанности сторон, обязательства за их неисполнение.

Чтобы быть уверенными в грамотности составленного договора и обезопасить себя в дальнейшем от всевозможных рисков, рекомендуется обращаться для составления договора к опытным юристам или риелторам. Они смогут составить документ с учетом всех нюансов и возможных подводных камней.

Перечень документов аренды жилья с последующим выкупом

Оформление договора аренды с последующим выкупом должно составляться с внесением в соглашение реквизитов отдельных документов. Поэтому при составлении текста договора следует подготовить следующую документацию:

• Паспорта сторон;
• техпаспорт;
• выписка из ЕГРН; (Заказать)
• согласие супруга или супруги на сделку;

• справка о количестве зарегистрированных лиц на территории жилой площади.

  Последний документ требуется с целью определения всех граждан, которые претендуют на жилье.

После внесения полной стоимости квартиры, между сторонами составляется и подписывается договор купли-продажи. В дальнейшем он передается в Росреестр, где осуществляется перерегистрация имущества на имя арендатора.

Содержание и условия договора

Прежде чем подписать договор об аренде, предусматривающий последующий выкуп, необходимо внимательно прочитать условия, прописанные в нем. Без них контракт можно считать недействительным. Если же в договоре не будут указаны условия о выкупной стоимости, то он и вовсе превратится в обыкновенное соглашение об аренде.

С точки зрения юридических норм, этот договор представляет собой контракт найма объекта недвижимости с последующим выкупом.

Условия в договоре следующие:

• Ф.И.О. участников сделки, данные их паспортов, адрес;
• описание недвижимости (детальное), указывают кадастровый номер, площадь и другие данные;
• возможность выкупа нанимателем;
• размер выкупной стоимости;
• размер ежемесячных платежей, вносимых при оплате аренды;
• срок аренды;
• ответственность и обязанности сторон.

В договоре обязательно прописываются условия, при которых возможно его расторжение или изменение, а также форс-мажорные обстоятельства. Внизу стороны должны поставить подписи.

Скачать образец договора аренды жилья с дальнейшим выкупом можно здесь.

Особенности регистрации квартиры в Росреестре

Важно учитывать следующие моменты при регистрации квартиры в Росреестре после передачи в собственность при договоре аренды с последующим выкупом:

• регистрация обременения (в случае длительного найма);
• переход прав собственности после полного выкупа.

Для регистрации обременения понадобятся такие документы:

• договор (в трех экземплярах);
• чек об уплате госпошлины;
• выписка из ЕГРН.

На рассмотрение документов уйдет 7-9 рабочих дней.

Далее придется зарегистрировать переход прав с продавца на покупателя. Нужно заплатить госпошлину, а также предоставить следующий перечень документов:

• договор найма;
• акт приема-передачи недвижимости по выкупу;
• бумаги об оплате;
• согласие супруги или супруга, заверенное у нотариуса;
• вписка из ЕГРН;
• чек об оплате госпошлины.

После рассмотрения документов и одобрения регистрации осуществляется переход прав собственности.

Нюансы заключения сделки

Документ о заключении сделки необходимо составить в письменном виде. Предоставляется он в трех экземплярах. Форма договора об аренде недвижимости с возможностью выкупа напоминает традиционный договор об аренде. Только к нему еще прилагаются некоторые элементы соглашения купли-продажи. Регистрация документа, который указывает о том, что была заключена сделка, будет произведена, когда недвижимость будет переходить в собственность арендатору. Лишь тогда вступают в силу правила купли-продажи.

Аренда недвижимости с правом выкупа

Основные положения

В соглашении должны быть учтены следующие положения:

 Все сведения о предмете соглашения. Конкретно говоря – это адрес, по которому расположена недвижимость, занимаемая площадь, количество комнат и так далее

В акте о приеме-передаче имущества указывается текущее состояние недвижимости.Важно! Такое соглашение не исключает рисков. Одним из них можно считать то, что арендатор имеет право распоряжаться недвижимостью до того, как она превратиться в его собственность

Не исключено то, что квартира, которая не была под залогом или арестом до того, как была заключена сделка, может запросто по истечению срока действия договора оказаться там.
 Привилегии на собственность переходит лишь, когда договор прекращается или истекает его срок действия. Но при условии, что была выплачена сумма стоимости выкупа. Стоит отметить, что такой договор заключается сроком до пяти лет. При этом соглашение следует зарегистрировать в случае передачи привилегий на собственность.
 Стоимость за найм недвижимости и стоимость выкупа необходимо указывать в контракте в обязательном порядке. В случае, когда эти данные не будут указаны, тогда сделка окажется недействительной.
 Одним из важнейших моментов в документе является указание сроков. Необходимо указать период «с» и «до» какого действует договор и порядок, в котором выполняется оплата. Если между сторонами не был уточнен момент, касающийся изменения цен на рынке недвижимости, то позже они имеют возможность оформить контракт, в котором будет указан момент, касающийся индексации цен. Но лучше, если это будет сразу указано в соглашении, как и окончательная стоимость недвижимости.Важно! Для того чтобы были доказательства осуществления платежей, лучше всего делать платежи в банке. Расчетный счет необходимо указать в договоре. Тогда не возникнет проблем с предъявлением доказательств о том, что выплаты происходили регулярно.
 Правила, касающиеся аренды недвижимости. В договоре об аренде необходимо учитывать все моменты, которые касаются аренды. К таким моментам можно отнести: кто является плательщиком коммунальных услуг, когда владелец имеет право проводить осмотры недвижимости и многое другое. Все это обе стороны могут указать в договоре.
 Вопрос ответственности является одним из важнейших. Это касается обеих сторон. Ведь каждая из сторон может отказаться от соблюдения пунктов в договоре, поэтому необходимо сразу включить вопрос ответственности.

Договор аренды жилья с последующим выкупом

Стоит отметить, что аренда жилья с последующим выкупом — достаточно редкое явление в сфере правоотношений в вопросах распоряжения недвижимостью, хотя и известное. Договор аренды квартиры с последующим выкупом, как правило, применяется при заключении соглашений между предприятиями, либо когда одной из сторон выступают органы государственной власти.

Особенности аренды жилья с последующим выкупом

Договор аренды квартиры с последующим выкупом есть сочетание соглашений об аренде и купле-продаже недвижимости, следовательно, в документе необходимо учесть особенности сразу двух сделок и проработать в соглашении все законодательные нормы, касающиеся этих процессов. 

Особое внимание в документе занимает установление выкупной цены за квартиру или другую недвижимость, поскольку за срок действия договора стоимость жилья может измениться, при этом пострадают интересы одной из сторон

Очень важно самостоятельно определить порядок индексации стоимости недвижимости и отразить в договоре правильную цену либо обратиться к профессиональному юристу. 

Договор аренды квартиры с последующим выкупом: основные нюансы

Документ составляется в простой письменной форме в трех экземплярах, по форме он напоминает обычный договор найма с приложением элементов договора купли-продажи квартиры. Регистрируется ДКП только в момент перехода права собственности от наймодателя к нанимателю, только когда начинают действовать правила купли-продажи. В договоре следует указать следующие положения: 

полное описание предмета договора — адрес нахождения объекта недвижимости, его площадь, количество комнат и другое. Неотъемлемой частью документа является акт приема-передачи, где отражается состояние квартиры на момент передачи ее нанимателю в пользование;

• переход права собственности по договору — этим моментом может быть либо прекращение договора, либо истечение действия договора по причине выплаты всей суммы выкупной стоимости жилья. Напомним, что договор аренды с последующим выкупом подлежит обязательной государственной регистрации при передаче права собственности;
• цена аренды жилья и выкупная стоимость — без указания данных сведений соглашение будет считаться незаключенным;
• сроки и порядок оплаты — одно из основных положений договора. В случае, если стороны не оговорили момент колебания цен на рынке недвижимости, в дальнейшем они могут заключить дополнительное соглашение об индексации цен. Однако лучше изначально вписать этот пункт в договор и установить окончательную стоимость жилья;

• положения об аренде квартиры — данный договор, в первую очередь, является договором аренды, поэтому в документе следует осветить все моменты, касающиеся порядка аренды. Это такие вопросы как: кто оплачивает коммунальные платежи, когда владелец может производить осмотр квартиры и другое, стороны могут включить любые важные пункты по соглашению;
• ответственность сторон — еще один важнейший пункт договора, касающийся каждой из сторон. Уклоняться или отказаться от исполнения обязанностей может каждая из сторон, поэтому целесообразным будет изначально обсудить вопрос ответственности. Также в документ включаются вопросы урегулирования споров и форс-мажоров.

Таким образом, можно сделать вывод, что договор аренды квартиры с последующим выкупом является документом, сопряженным с большим числом рисков для каждой из сторон, поэтому заключать его рекомендуется исключительно в специальных компаниях или после консультации у профессиональных юристов.

Скачать Договор аренды жилья с последующим выкупом

Договор лизинга

В последнее время в бизнес-сфере все чаще стал применяться договор финансовой аренды (лизинга). По данному договору арендатор указывает на конкретное имущество, которое арендодатель должен приобрести и предоставить ему в пользование.

Также может быть предусмотрено право выкупа по договору лизинга. Однако, в отличии от анализируемой ранее конструкции, в данном случае должен быть заключен отдельный договор купли-продажи, в котором будут отражены все необходимые условия. Иными словами, после окончания действия срока договора, лизингополучатель имеет право на выкуп имущества.

Главным плюсом данного договора является то, что лизингополучатель самостоятельно определяет то имущество, которое будет обязан приобрести лизингодатель. Однако, стороны в договоре могут предусмотреть и противоположную ситуацию.

Говоря о предмете договора, следует отметить, что не все вещи, в правовом значении данного слова, могут быть переданы по договору лизинга с правом выкупа.

Примерами исключений из предмета лизинга являются:

1. Потребляемые вещи.
2. Земельные участки, озера и иные природные объекты.
3. Объекты, запрещенные для свободного обращения.

Данный перечень не является исчерпывающим, в связи с этим, при выборе имущества, которое будет передано по договору лизинга, следует соблюсти большой объем требований законодательства. В связи с этим, возникает целесообразность получения по данному поводу юридических консультаций, которые помогут отделить объекты, которые невозможно предоставить по договору лизинга. Поэтому, если вам нужна именно такая конструкция договора, то целесообразно перед заключением договора аренды земельного участка с выкупом, обратиться к профессиональному юристу за консультацией.

Важным условием первичного приобретения имущества лизингодателем по указанию лизингополучателя, является уведомление продавца о том, что данное имущество будет передано конкретному лицу для аренды. После совершения указанного действия, объект может быть передан:

1. В месте нахождения арендатора (общее правило)
2. В месте нахождения арендодателя или вещи (альтернативное правило, должно быть закреплено в договоре).

Говоря о рисках договора лизинга, следует выделить, что по сравнению с договором аренды под выкуп, риск порчи или случайной гибели переходит к арендатору после передачи в пользование. Поэтому стоит учесть все риски приведенных выше договоров и решить что в вашей ситуации будет выгоднее: лизинг или аренда с правом выкупа.

Претензии о качестве объекта, вытекающие непосредственно из договора купли-продажи имущества, предназначенного для передачи в лизинг, могут быть предъявлены продавцу обеими сторонами по договору финансовой аренды. То есть, в спорах с продавцом, арбитражный юрист будет представлять интересы лизингодателя и лизингополучателя, так как они являются солидарными кредиторами.

Таким образом, подводя итог вышеизложенному, можно сделать вывод, что описанные в данной статье конструкции достаточно сложны с правовой точки зрения

Поэтому важно соблюсти все необходимые требования закона, просчитать риски и, самое главное, не ошибиться с предметом аренды, во избежание судебных споров. Следует помнить, что юридические услуги всегда дешевле финансовых потерь при ошибках, допущенных в договоре

Акт заключения сделки на аренду недвижимости с последующим выкупом. Особенности

Несмотря на то, что соглашение об аренде недвижимости с возможностью выкупа хоть и является известным видом правоотношений, но это явление случается крайне редко. Чаще всего такая сделка заключается между предприятиями или в случае, когда сделка заключается с представителями государственной власти. Договор аренды с правом выкупа нежилого помещения заключается по тем же правилам.

Заключение подобной сделки имеет ряд особенностей. Такое соглашение объединяет в себе заключение сразу двух документов: договора о найме недвижимости и о купле, а также продаже

В документе, который подтверждает то, что было заключено такое соглашение, нужно брать во внимание нюансы, касающиеся этих двух сделок

Важно! С учетом того, что закон не предусматривает точную трактовку данного контракта, то подобную сделку лучше заключать между теми, кто доверяет друг другу. То есть между родственниками, друзьями и так далее

Это позволит обойтись без разбирательств в суде, если вдруг возникнут спорные вопросы.

Также в контракте следует обратить особое внимание на указанную выкупную стоимость недвижимости. Ведь пока будет действовать договор, стоимость недвижимости может несколько измениться, в связи с этим интересы одной стороны могут пострадать

Поэтому необходимо установить собственный порядок индексации и указать в соглашении правильную стоимость на жилье. Или же можно доверить это дело опытному юристу. Образец договора аренды недвижимости с последующим выкупом также можно взять у него.

Важно! Жилье может перейти в собственность арендатора только при условии, что будет выплачена полная стоимость за недвижимость, а до того, как закончится срок действия договора, он является только лишь арендатором. Если же возникнет ситуация, которая требуется расторгнуть сделку, то уплаченная сумма не будет возмещена

В таком случае эта сумма будет приравнена к стоимости за аренду.

Что писать в договоре аренды с правом последующего выкупа

Чтобы снизить риски для сторон сделки, нужно правильно составить договор и учесть ответственность сторон при нарушении оговоренных условий.

Преамбула

В этой части договора пишут:

— название сделки;
— место заключения договора и дату, на которую он подписан;
— ФИО сторон сделки или название компании, если одной из сторон договора выступает физическое или юридическое лицо.

Кроме информации о сторонах сделки, описывают предмет соглашения. Нужно написать данные недвижимости так, чтобы можно было ее точно идентифицировать. Указывают:

— название объекта – дом, квартира, комната. Описывают ее состояние – жилое, нежилое;
— общую площадь;
— этажность;
— количество комнат;
— кадастровый номер;
— адрес;
— кто по документам является собственником объекта;

Дополнительно пишут:

— перечень документов, который прилагается к заключаемому договору;
— срок аренды.

Размер выкупной цены и арендной платы

Выкупная цена может входить в арендную плату или перечисляться отдельно — закон позволяет использовать любой из таких вариантов. Но если выкупной цены не будет указано в договоре, по решению суда его могут признать незаключенным. В таком случае арендатор не сможет требовать от собственника квартиры передачи недвижимости в право собственности. Если часть средств или все деньги передавались в счет арендной платы, эту сумму нельзя будет вернуть.

В договоре прописывают сумму арендных выплат, их периодичность и порядок проведения расчетов по договору. Нужно указать число, до которого арендатор должен ежемесячно перечислить необходимую сумму средств.

Стороны согласовывают и указывают в договоре то, каким образом будут передаваться деньги. Это может быть наличный или безналичный расчет. Безналичный расчет в таких сделках предпочтительнее. Так сторонам при необходимости будет легко доказать, что требуемые суммы переводились, если возникнет спор по такому вопросу.

При каждом переводе денег лучше указывать назначение платежа — арендная плата или часть выкупной стоимости по договору с указанием его номера.

В договоре нужно написать:

— общий размер выкупной цены;
— входит ли арендная плата в счет погашения выкупной цены;
— какую сумму обеспечительного платежа вносит арендатор в момент первого платежа и как она возвращается. По желанию сторон обеспечительный платеж может быть засчитан в счет последних платежей для полного перечисления выкупной стоимости за объект.
— в какой момент арендуемый объект переходит в собственность арендатора. Обычно определяют, что это происходит после того, как арендатор полностью выплачивает выкупную цену.

Обязанности сторон

Арендодатель обязуется:

— передать жилье в течение определенного срока в пользование арендатору после подписания договора. Срок дополнительно согласовывается между арендатором и арендодателем;
— не препятствовать арендатору в пользовании квартирой.

Арендатор обязуется:

— перечислять арендную плату в соответствии с суммой и сроками, прописанными в договоре;
— поддерживать квартиру в надлежащем состоянии;
— использовать объект только по назначению, прописанному в договоре.

Ответственность сторон

В этой части договора обговаривают ситуации, при наступлении которых стороны договора несут материальную ответственность. Например, арендатор может нести ответственность за:

— ущерб, причиненный объекту;
— просрочку в перечислении платежей.

Дополнительные условия договора

Это может быть:

— порядок расторжения договора;
— порядок продления договора;
— порядок разрешения споров;
— порядок разрешения форс-мажорных ситуаций.

Образец договора аренды квартиры с последующим выкупом

Договор аренды с выкупом недвижимости, как правило, заключается по стандартному образцу. 

• В «шапке» документа указывается актуальная дата и город, где он оформляется. 
• Необходимо указать название соглашения и полные данные сторон, которые будут подписывать документ. 

Отразить все данные об объекте договора: адрес дома, номер квартиры, этаж, кадастровый номер, общую площадь, количество комнат, указать, изолированы ли они, назвать рыночную стоимость и перечислить всех собственников жилья.

Обязательно указывается размер выкупной цены и уточнение, входит ли она в сумму ежемесячной аренды. 

Отдельно прописываются сумма арендной платы и срок, до которого она будет перечисляться.

Согласуйте и опишите способ оплаты. Если это будет наличный расчёт, то стоит каждый раз брать с собственника письменное подтверждение получения оплаты. Безналичные платежи будут фиксироваться автоматически в банковской системе

Но тут важно указывать в переводе назначение платежа и номер договора

Необходимо прописать обязательства собственника не совершать с жильëм манипуляций, которые в будущем могут помешать арендатору оформить собственность, например — не закладывать недвижимость. 

Опишите задаток: его сумму, дату оплаты и способ возврата. Задаток может быть зачтëн собственником в сумму выкупной цены, и это тоже нужно указать в соглашении.

Не забудьте перечислить в договоре аренды жилья с последующим выкупом и подробные условия оформления собственности для нового владельца. 

Предусмотрите все нюансы непосредственно арендных отношений: кто должен оплачивать коммунальные услуги, кто будет жить с арендатором и кто сделает при необходимости ремонт на кухне. 

В договоре указывается и ответственность сторон. Например: арендатор затопил квартиру или просрочил платежи, после чего ему по условиям соглашения предстоит возместить ущерб или заплатить штраф.

Отличие аренды с возможностью выкупа от лизинга

Основная разница состоит в том, что интересующий объект недвижимости специально приобретается лизингодателем для нужд пользователя. При этом, как правило, недвижимость является новой.

При взаимоотношениях по договору лизинга, пользователь недвижимости получает возможность самостоятельно выбрать понравившейся объект недвижимости у продавца. Наконец, в случае с лизингом недвижимости могут действовать иные налоговые правила, которые не работают в рамках схемы с договором аренды с возможным выкупом.

Не нужно также забывать и о том, что две внешние схожие по существу сделки имеют под собой разную правовую природу.